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知道内幕

2021/11/26 6:42:24

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其他回答(1个)

  • 沐樂阁

    2021/12/3 0:01:17

    现在人们购买商品房,一般都是采取按揭贷款的方式支付房款。按揭贷款的模式以提前透支购房人未来收入的方式,解决了购房人当下没有足够资金购买一生最大的商品—住房的矛盾。极大的推动了人们改善居住条件,购买商品房的热情。银行也乐于“成人之美”,积极放贷,稳稳当当的赚取长期稳定利润。商品房开发企业更是得益于按揭贷款的模式,在商品房建设过程中完成销售,大大的缩短了开发周期,加快资金周转和财富积而大跨步的发展。 利益与风险同在。银行以买房人尚未建成取得的商品房进行抵押贷款给买房人,促成商品房买卖双方的交易。自然在这种交易模式中占据主动,他通过规则的设置,将风险尽可能的转移出去。商品房建成交付后,自然需要买受人办理抵押权登记,将商品房抵押给银行为其贷款担保。但商品房建成交付前,则需要商品房买卖合同的出卖方与银行签订保证合同,对买受人的依约还贷承担共同连带保证责任。按揭贷款最容易发生逾期和停止还贷的恰恰是这个阶段。购房人不归还贷款的原因是多种多样的,在这个阶段购房人还贷拖期或停止还贷,银行不会选择与贷款人解除合同向贷款人追偿,一般是从开发商的保证账户划扣资金为购房人还贷。若碰上商品房买受人出点意外,或给你来个“人间蒸发”让你怎么都联系不上,那开发商只有先承担连带保证责任归还贷款。 开发企业如何防范和降低这一替购房人还贷的风险呢?现行的预购商品房抵押权预告登记能否解决这一风险?有人认为预购商品房抵押权预告登记后,就视同为购房人的商品房抵押登记,可以解除开发企业对购房人贷款的保证责任。这一种错误认识。《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”从上述规定看,预告登记是准物权行为,不能产生物权效力。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是:将来能够进行不动产抵押登记时,抵押权预告登记的权利人享有优先权,不经抵押权预告登记的权利人同意,不能在该物权上设立抵押权。因此,在商品房未向买受人办理转移登记和抵押权登记前。即使在预购时同时进行了抵押权预告登记,开发商还要继续承担按揭贷款的担保责任。 开发企业可以采取以下几个方面的措施,来降低和防范此类风险。 第一,在双方的《商品房买卖合同》中约定解除合同条款 为了督促购房人及时归还银行贷款,和解决购房人不还贷款而导致开放商承担连带担保责任后,对购房人主张权利困难的问题。开发商要在与购房人签订的《商品房买卖合同》中约定或签订补充协议约定:“开放商为购房人承担阶段性担保责任期间,购房人违反贷款合同在约定期限内不归还银行贷款,视同对商品房买卖合同的根本违约,开发商有权解除与购房人的《商品房买卖合同》,由购房人承担因此给开发商造成的所有损失。该条约定同时起到督促购房人按约履行与与银行贷款合同的效力。 第二,关键是尽快办理好商品房的产权和抵押权登记 在双方商品房买卖合同签订或购房人交首付款时,就将商品房的维修基金和契税以及办证手续费和相关办证所需资料全部收齐,并代理购房人办理各项产权证书,既体现了开发企业为主的服务热情,又能将办理商品房的产权证和抵押登记的主动权控制在自己手里。进行此项操作时千万不要忘记,在《商品房买卖合同》中约定合理办证期限和购房人不配合办理产权及抵押登记时要承担的违约责任。让购房人知道办理商品房产权登记是买卖双方的义务,拖延履行是要支付违约金的。 第三,让购房人提供反担保 如果认为购房人基本信用不好,或购房人炒房意图明显,为其承担阶段性担保的风险过高,可以让购房人提供在此期间的反担保,由其提供财产抵押或由收入稳定的第三人为其承担连带责任。如果银行因购房人归还贷款的违约扣划了开发商的资金,也会有承担风险资产或下家给开发商托底。 开发商在房地产开发经营的过程中,存在交易风险是难免的。作为房地产方面的律师,愿与房地产开发企业就经营中的难题进行探讨,尽量避免经营风险的发生。

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